財産の評価を下げる節税法

— 財産の評価を下げる節税法ってどうやるの？

不動産は利用のしかたによって評価が下がるそうですが、つまりこの利用の方法を工夫すると、相続税の節税になるということでしょうか。
財産の評価を下げる方法について教えてください。

そうですね。たとえば、「相続税対策にはアパートなどを建てたほうが得」ということがよく言われますが、これは賃貸物件と建物の土地（貸家建付地）に対しては、更地よりも評価が下がるようになっているからです。
相続では、土地の評価額は路線価方式などで計算した価格となり、また建物の評価額は、「固定資産税評価額×１･０」で計算された額でした。
アパートや貸家などを建てると、その建物については、他人の居住用であるため、借家権のついている建物として30%の減額計算が行われ、これは全国一律の割合です。
式で表すとこうなります。

アパート、貸家等の建物の評価額＝固定資産税評価額×1.0×（1－30％）

たとえば、固定資産税評価額が２０００万円の建物を相続したとすると、２０００万円×１･０×（１－30%）となり、相続税法上１４００万円の評価となり、２０００万円－１４００万円＝６００万円分、建物が低く評価されるわけです。

— 30%減は大きいですね

評価減は、建物だけではありません。
アパートや貸家の土地も、他人が居住している建物の敷地「貸家建付地」とみなされて、更地評価額から、借地権割合と借家権割合（30%）を乗じた率を控除して、計算されることになっています。

アパート、貸家等の敷地の評価額＝更地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合）

たとえば路線価で２億円の価値のある更地に､借地権割合60%､借家権割合30%のアパートを建てた場合の土地の評価は、２億円×（１－０･６×０･３）＝１億６４００万円、となります。借家権割合は全国一律30%ですが、借地権割合は、土地によって変わるので、路線価図を見て確認し、計算してみましょう。
借地権割合は「１００Ａ」「２００Ｃ」のように路線価のあとに付属するアルファベットで表されています（Ａ＝90%、Ｂ＝80%、Ｃ＝70%……）。

— アパートを建てた場合､駐車場を一緒につくることが多いと思いますが､駐車場の土地の評価はどうなるのでしょうか？

相続財産となる土地の相続税額は、原則その土地の利用単位ごとに評価します。
ですから、アパートの敷地に駐車場がある場合、基本的には賃貸アパートの敷地は貸家建付地として評価し、駐車場は別の土地として評価します。
ただし「その駐車場の利用者がすべて貸アパートの賃借人である場合」は別で、「その敷地全体を貸家建付地」として評価されます。
貸家建付地となれば通常、更地の70～80%の評価額となり、税制上かなり有利な評価を得ることができます。
逆に言えば、その駐車場にアパートの住人以外の人が１人でも駐車契約していると、評価上不利になるので注意が必要です。
それでも、アパートの住人以外に駐車場を貸したい場合は、駐車場Ａをアパート住人専用、Ｂを外部専用とするのです。
ＡとＢの間はフェンスなどでしっかりと間仕切りがしてあれば、相続税、固定資産税ともアパートと一体とみなされ、節税が可能です。
ただし、ＡとＢの間を線で引いただけで、進入路なども同じであるならば、税務署から否認される可能性が大きいと思います。